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■ リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関や自治体から定期的に生活資金
を受け取る形で融資を受ける制度のことをいいます。
通常の住宅ローンでは年数と共に借金が減っていきますが、この制度では逆に
増えていくのでリバースモーゲッジ＜REVERES（逆方向）MORTGAGE（抵当）＞
（直訳すると「逆抵当融資」）と呼ばれます。
契約者の死亡時には自宅は売却され、借りたお金と利息は一括して返済されること
になります。
1981年に武蔵野市が手がけ始め、その後信託銀行も同様の商品を開発していま
したが、バブルの崩壊による地価の大幅下落で最近は行われていませんでした。
担保物件を売却しても融資金を全額回収できないケースが増えたからです。
こうした「不動産価格」「金利」「余命」のリスクを抱えた商品であり、金融機関に
とって積極的に融資を行なう環境にはありませんでしたが、最近少子高齢化が
本格化し始めたことを受け、また大都市圏での地価の安定という客観的状況が
整ってきたこともあり、リバースモーゲージを活性化する必要が改めて見直され
つつあります。
■ リバースモーゲージはこんな人に向いています
・ 自宅はあるが、現金など手持ちの資産が乏しい
・ 年金だけの収入では生活が厳しい
・ 相続をする親族がいない
・ 子供に資産を残さず、生きているうちに自分で資産を利用したい
■ リバースモーゲージの主な問題点
・ マンションや借地権つき住宅などは利用できない。
・ 自宅の評価額（家は評価対象外で土地のみの評価）が一定以上でないと利用
できない。
・ 地価下落や金利上昇などがあると、融資額が減ったり打ち切られる場合もあり
得る。
■ 主なリバースモーゲージの例
○ 厚生労働省の「長期生活支援資金貸付制度」
対象 65歳以上
融資額 最低評価額 1000万円〜1500万円
評価額の70％が融資上限
特徴 各都道府県の社会福祉協議会が実施。
主に市町村税非課税程度の低所得層が対象
○ 武蔵野市の福祉資金貸付
対象 おおむね65歳以上
融資額 最低評価額の基準はない
評価額の80％が融資上限
特徴 生活費は8万円以内など使途による限度額あり
○ 中央三井信託銀行 住宅担保型老後資金ローン
対象 60歳以上83歳以下
融資額 最低評価額4000万円
評価額の50％が融資上限
特徴 3大都市圏の土地付戸建が対象
80歳以降、グループの保険会社との契約で終身年金への
切替も可能
○ 東京スター銀行 新型リバースモーゲージ
対象 60歳以上
融資額 融資額は500万円以上1億円以内
特徴 首都圏、近畿圏、山梨県の戸建住宅
限度額内で随時借入可能
利息部分のみ毎月返済する
※ リバースモーゲージを提供するのは主に自治体などの公的機関と民間金融機関
です。民間では大手住宅メーカーなども自社物件の顧客に対して制度を導入し始
めています。民間が一定以上の富裕層を対象としているのに対し、厚生労働省
や各自治体の公的制度は生活に必要な資金を融資する低所得者向けとなって
います。
■ 長期生活支援資金貸付制度とは
自治体が、現在所有し居住している自宅にこれからもずっとと住み続けたいと考え
ている低所得の高齢者に対して、その不動産を担保に生活資金を貸付ける制度、
これを「長期生活支援資金貸付制度」と言います。
毎月一定額を受取り、最後に不動産を処分して貸付金を清算することから、仕組みは
リバースモーゲージと同じです。
この制度で融資を受けることができる人（世帯）の条件は、
・ 貸付を受けようとする人が単独で所有する物件（マンションは対象外）でそこに
居住している
・ 夫婦共有の不動産の場合は、貸付を受けようとする人の同居している配偶者が
連帯借受人となる
・ 配偶者または親以外の同居人がいない
・ 世帯の構成人が原則65歳以上である
・ 不動産に抵当権や賃借権などが設定されていない
・ 世帯収入が市町村民税非課税程度である
貸付限度額は、土地評価額の7割程度で、土地の評価替えが3年毎に行われます。
貸付月額は30万円以内で個別設定し、貸付期間は「貸付金＋利子」が貸付限度額に
到達するまで、または借受人の死亡などで貸付契約が終了するまでとなっています。
貸付金利は年3％、または銀行長期最優遇貸出金利（＝長期プライムレート）の
いずれか低い利率となっており、銀行の不動産担保ローンに比べると低く設定され
ています。
償還時期は契約終了時で一括償還します。なお、契約時には推定相続人の中から
連帯保証人を1人選出する必要がありますが、相続人がいない場合は連帯保証人を
たてる必要はありません。また、居住してる不動産には根抵当権が設定されます。
現在この制度を導入していると判っている自治体は、青森県、秋田県、山形県、
新潟県、長野県、東京都、千葉県、兵庫県、奈良県、和歌山県、徳島県、広島県、
鳥取県、 福岡県、熊本県、長崎県の16自治体ですが、他の自治体でも導入を決め
ている可能性があります。興味をもたれた方は、居住地の社会福祉協議会に導入
状況と詳しい内容を問い合わせてみてはいかがでしょうか。
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